nav-left cat-right
cat-right

Ипотека : Как выбрать кредит. (3 часть)

Ипотека : Как выбрать кредит. (3 часть)

Оценив свои возможности, как потенциального заемщика, можно приступать к поиску банка и выбору программы ипотечного кредитования. Но сначала  надо определить  какое жилье вы хотите приобрести. Будет ли это новостройка или квартира на рынке вторичного жилья (вторичка).


Новостройка – это квартира в еще строящемся доме. Из плюсов квартира в современном красивом доме, современная планировка и не высокая цена квадратного метра. Из минусов: риск, что сроки строительства могут растянуться на неопределенное время. Риск, что вообще дом могут не достроить, банк может не выдавать ипотечных кредитов, так как объект (дом) и сам застройщик не аккредитован банком, необходимость страховать риски в страховой компании. И пожалуй главное –  Ремонт. А это примерно от 600 долларов за квадратный метр. Новостройку выгодно приобрести в качестве личного инвестиционного проекта. Жилье растет в цене регулярно. И как только дом будет принят госкомиссией, и вы получите свидетельство собственности, цена на вашу квартиру резко подрастет, она станет Вторичкой. Любая квартира, имеющая свидетельство собственности называется Вторичкой. Из плюсов Вторички: квартира может оказаться с неплохим ремонтом, кредит выдаст любой банк, условиям которого соответствует квартира. Из минусов: высокая цена, и может оказаться темная история с предыдущими владельцами.
Определивших с тем, что просит душа, будем приступать к поиску ипотечного кредита. Важно четко для себя уяснить, что получив кредит под Вторичку использовать его под Новостройку не удастся.
Итак, приступим. В Москве более 500 банков. Я потратил четыре полных рабочих дня, чтобы промониторить их предложения ипотечного кредитования. Внимания заслуживает только 38 банков. У остальных банков либо вовсе нет ипотечных программ, либо они реализуют программы более крупных банков. Сразу скажу, что простой поиск по ипотечным программа на сайте Банки.ру мало эффективный. Банки с интересными процентными ставками в рекламе не нуждаются. В ходе поиска вы  сразу сталкиваетесь с тем что, ипотечные программы подразделяются на Рублевые и Валютные (Евро,$,Йены и прочая экзотика) По валютным ипотечным кредитам ставка на 1,5-2 процента ниже чем, по рублям. Но вы должны учесть, что курс иностранной валюты постоянно растет, что погашать кредит вам придется также в валюте, соответственно приобретать  ее вы будите, вынуждены по курсу ЦБ плюс некоторый скромный интерес банка.  Ипотечный кредит в иностранной валюте выгоден тому, кто имеет возможность обзаводиться ею без сложной конвертации. К сожалению, прошли те времена, когда работодатель в день получки выдавал заветный конвертик с «зеленью».  В настоящее время нужно платить за все, и платить рублями, даже за покупку валюты.
Далее в линейке банковских ипотечных продуктов идут программы с комбинированными и плавающими процентными ставками. Банки привязывают плавающую ставку по валютным ипотечным кредитам к индексу «Libor», по рублевым кредитам  к индексу «MosPrime» . Индекс «MosPrime » – это индикативная
ставка предоставления рублёвых кредитов на московском денежном, межбанковском рынке. Если грубо, то это ставка, по которой банк дает деньги другому банку. А банк, занявший деньги на межбанке, дает их в кредит лицу уже в следующем виде  «MosPrime+%», где «%» – это фиксированный процент  прибыли банка с вас . Выдача данных ипотечных кредитов  является для  банков самым удобным и наименее рисковым вариантом. В большинстве ипотечных программ банки используют трех и шестимесячные индексы. Это означает, что ставка по кредиту будет меняться или каждый квартал или раз в полгода. Обратите внимание —  в январе 2009 года индекс достигал значения 29 пунктов. То есть 29%+6%=35% – как видите процент НЕПОМЕРНЫЙ. Поэтому если кризис грянет вновь…
Но минувший кризис внес и свои коррективы в ипотечные программы банков. Чтобы увеличить популярность кредитов с плавающей ставкой и снизить риски по невозвратам  потенциальных заемщиков  банки начали предлагать кредитные программы под смешанные ставки. То есть, в период  нескольких лет (количество лет определяет банк) кредит погашается по фиксированной  годовой процентной ставке. Если  в этот период заемщик не погашает кредит полностью, то оставшийся срок кредитования применяется плавающая процентная ставка. До кризиса в линейке ипотечных банковских продуктов  комбинированные программы не предлагались. На тот момент ипотечный кредит с плавающими ставками был более выгоден, чем  кредит с комбинированными ставками. В настоящее время кредит с комбинированной ставкой представляет наименьший риск для заемщика, чем кредит с плавающей ставкой. Он предоставляет возможность контролировать поведение плавающей ставки и при сложных неблагоприятных обстоятельствах рефинансировать кредит с изменением ставки на фиксированную. Это в идеале. На практике может всё оказаться хуже, ведь за любые действия по изменению ваших условий кредитования банк возьмет комиссию. А денег то у вас в обрез…
Могу сказать только одно, плавающая ставка выгодна тем заемщикам, кто намерен погасить ипотеку за год-два не более. Комбинированная ставка, на мой взгляд, выгодна, если гасить кредит досрочно за 5-7 лет. А вообще, я лично, склонен доверять, особенно после кризиса, только фиксированным ставкам в рублях. Делать выбор самостоятельно, это права каждого. Только предварительно подумайте еще раз. Ошибки в ипотеке очень болезненные.
PS: За весь 2010 год я не встретил ни одного заемщика, заинтересованного в получении кредита по плавающим и комбинированным ставкам.

В дополнительных статьях подробно рассмотрено, что такое ипотечный кредит, и пошагово рассказано как купить квартиру на кредитные средства:

Как получить ипотеку. (1 часть)
Я в заемщики пошел (2 часть)
Как выбрать кредит. (3 часть)
Ипотечный брокер (4 часть)
Секреты ипотеки : Банк (часть 5)
Секреты покупки квартиры. ( 6 часть )

4 Коммент. : “Ипотека : Как выбрать кредит. (3 часть)”

  1. bybeak:

    Больше таких делайте!.. Буду рад читать.

  2. bybeak:

    Сильно отличная новость!! Автор делайте новости в таком же стиле!!

  3. aerosupervart:

    Должен признать, вебмастер зачетно накропал.

  4. Igor:

    В декабре появился все таки заемщик пожелавший взять ипотечный кредит с комбинированными процентными ставками в Нордеа банке. Да еще и в валюте с фиксированной ставкой 8% на 4 года. В планах у заемщика было за эти 4 года погасить кредит досрочно, не дожидаясь, когда начнутся плавающие ставки. Поэтому, если имеется возможности досрочного погашения ипотечного кредита, то кредит с комбинированными ставками является интересным предложением, заслуживающий пристального рассмотрения. Но! С Нордеа банком надо быть осторожным. Нордеа не прощает ни малейшей задержки по оплате ежемесячного платежа.

Оставить комментарий