nav-left cat-right
cat-right

Ипотека : Секреты покупки квартиры. ( 6 часть )

Ипотека : Секреты покупки квартиры. ( 6 часть )

Что ж кредит одобрен. Ну, и пусть, что его параметры несколько не те, на которые вы рассчитывали. Всё равно сил на новый банк нет. А силы потребуются , так как впереди предстоят поиск и покупка недвижимости, проще говоря, вашей квартиры. С чего начать? Как всегда, необходимо определить, сами вы это делать будите или воспользуетесь услугами риэлтора. Если отсутствует достаточное количество свободного времени, и денежные средства позволяют, то, конечно, стоит обратиться к риэлтору. Но 3-5 процентов от стоимости квартиры как-то дороговато. Если вы обращались к кредитному или ипотечному брокеру за помощью в получении кредита, то с самого начала, имело смысл договориться с ними о содействии в поиске квартиры. В этом случае услуги брокера обойдутся в 5-6 процентов. Что при средней стоимости квартиры в 5 миллионов будет составлять 250-300 тысяч рублей, но в этом случае вы получите весь комплекс услуг от получения кредита до подписания актов приемки-передачи и получения свидетельств собственности. Но мы рассмотрим вариант «Я Сам! Я Могу!». Итак.



Не будим впустую тратить время на изучение толстых и красочных печатных изданий по продаже недвижимости. Нам из всего многообразия информационных изданий потребуется только газета «Из рук в руки. Недвижимость» и компьютерная база «WinNER». Виннер на сегодняшний день самая крупная, профессиональная и удобная база по недвижимости. Заходим на их сайт, скачиваем, устанавливаем, регистрируемся, оплачиваем, пользуемся. Я бы рекомендовал не экономить, а оплатить за месяц доступа — 4 тысячи рублей не такая большая сумма, а месяц на поиск квартиры у вас уйдет точно. Как пользоваться базой вам подскажут в службе поддержки. Сделайте выборку квартир по интересующим вас параметрам.. Для удобства работы желательно ее распечатать.
Так будет проще не запутаться и не звонить по 100 раз на одни номера. В 95 случаев, во время обзвона вариантов, вы будите общаться с риэлторами. И чтобы не вести разговоры впустую , сразу говорите: «У НАС ИПОТЕКА, НИЧЕГО?». Если ответ продавца утвердительный, то можно договариваться о просмотре. Узнайте только «КАК БЫСТРО МОЖЕМ ВЫЙТИ НА СДЕЛКУ?» Помните, что срок действия вашего кредитного решения ограничен. Поэтому, нужно знать, сколько времени потребуется продавцу или его представителю на сбор необходимого для банка пакета документов. Список документов по квартире уточните в банке. Ранее в банке вами занимался сотрудник ипотечного отдела (его контактная информация должна у вас остаться), после того, как банк принял решение о выдачи кредита, ваши материалы и сведенья передается в клиентский отдел банка, сотрудник которого будет непосредственно готовить сделку купли продажи. (ФИО уточните, у своего ипотечного менеджера). Фактически данный банковский специалист, поможет вам во всех вопросах по второй стадии совершения ипотечной сделки. Но на деле профессиональный уровень таковых сотрудников не всегда высок. Тут как повезет. Но чтобы повезло, можно попросить вашего прежнего ипотечного менеджера, чтобы он передал дело действительно специалисту. У нового своего куратора уточните какие требования к недвижимости предъявляет банк, какие документы по квартире потребуются банку от продавцов, узнайте с какими оценочными и страховыми компаниями сотрудничает банк. Попутно с поиском квартиры выберите из их числа наиболее приемлемые для вас условия. И самое главное. Уточните «НА КАКУЮ ДАТУ МОЖНО ВСТАТЬ НА СДЕЛКУ?» В некоторых банках вал ипотечных сделок, поэтому очередь может растянуться на 2-3 недели. Если в сроки вписываетесь и вы и продавцы, ездите, просматривайте подходящие квартиры. По своему опыту подскажу, что просматривать можно не более 10-15 вариантов. Если вы просмотрели больше 20, то в голове у вас такая каша будет, что вы будите, готовы купить что угодно, лишь бы больше не искать и не гоняться за журавлем в небе. Не стоит, также забывать, что количество предложений на рынке может быть ограничено, и надеяться на появление чего-то особенного не стоит. Повторюсь — время уйдет, купите первую попавшуюся, и радости от покупки не будет. Также по своему опыту, хочу вам сказать, что при поиске квартиры надо доверять и своим ощущениям — возникает, такое чувство, что именно ЭТА квартира ваша. А значит надо брать! Вернемся к сбору документов. Помните, что за сбор всех бумажек платите вы, а собирать их может либо сам продавец, либо его представитель (риэлтор). Исключение составляет БТИ, если оно было получено до вас. Продавец оплачивает только аренду ячейки. Так вот, если платить за сбор документов по каждой квартире, то никаких денег не хватит. Поэтому, как квартира понравилась, просите минимальный комплект и закидывайте в банк. Пусть банк ответит, что принципиальных возражений по этому объекту нет, и вы можете дальше собирать документы, и главное внести аванс! Если продавцы выступают в частном порядке, то суммы аванса в 30 тысяч достаточно. Если же представителем продавца является юридическое лицо (агентство недвижимости), то аванс равен комиссии агентства. Важно, как первом случае (расписка), так и во втором (договор аванса) прописать следующую фразу : «В случае отказа банка или страховой компании принять данную квартиру в качестве залога, аванс возвращается в полном объеме в течении трех банковских дней» При внесении аванса еще раз самолично удостоверяемся в соответствии копий оригиналам документов. Как только у вас на руках будет выписка ЕГРП и БТИ можно заказывать оценку. Я отдельно хочу заострить ваше внимание на оценки. Банк, когда говорит, что размер первоначального взноса должен быть равен не менее 10-20-30 и более процентов от стоимости жилья. Но при этом умалчивает, кто определяет эту стоимость, и только на финальном этапе выход на сделку, при подготовке кредитного договора, вы можете узнать, что процент считается не от цены продавца, а от стоимости, указанной в оценочном отчете. Например: Вы запланировали приобрести квартиру за один миллион рублей, так как у вас в наличие имеется 200 тысяч , что составляет 20 процентов от стоимости квартиры и является вашим первоначальным взносом. Произведя оценку, а стоимость оценки составляет 4-6 тысяч, вы узнаете, что оценочная стоимость составляет 900 тысяч рублей. А это значит, что банк выдаст вам не 800 тысяч, как вы рассчитывали и как указано в одобрении. А выдаст 720 тысяч (80% от оценки, согласно свои условиям кредитования). То есть вам потребуется еще дополнительно 80 тысяч, чтобы приобрести эту квартиру. Не ожидали? Сюрприз! Чтобы такого не произошло, необходимо создать условия для завышения оценки.
1. Узнайте адреса домов подобного типа по соседству с будущим вашим домом. В идеале если тип домов будет один.
2. По базе Виннер определите среднюю стоимость квадратного метра. Выборку сделайте за 2месяца. Прозвоните варианты с самой низкой ценой. Возможно, квартира давно продана, а риэлтор забыл исключить ее из базы. Попросите слезно удалить их из базы. Если же удалить все «плохие» варианты не получается, то надо добавить в базу как можно больше своих «хороших». Благо в Виннер разместить объявления можно бесплатно. Введите в базу вариант в том же доме, в котором вы приобретаете квартиру. Вариант с подобными параметрами и описанием, но с ценой на 10-15 процентов выше. В качестве контактного телефона укажите телефон близкого человека. Главное, чтобы он был в курсе параметров , описания и цены. Если будут поступать звонки, то на них можно отвечать, что показ квартиры будет осуществлять сами хозяева, когда вернуться с дачи… командировки… отдыха… примерно через 3-4 дня…, а пока вы по их поручению выставляете квартиру на продажу… (проявите фантазию, только сильно не фантазируйте)
3. Попросите своих 3-4 (чем больше тем лучше) друзей проделать тоже самое ( скачать, установить, зарегистрировать виннер, (оплачивать не надо так как объявления размещаются в базе бесплатно), добавить варианты о продаже квартир в соседних домах подобного типа)
4. Скоординируйте действия всех. Пусть ваши друзья и вы потренируетесь в ответах друг на друге. Уверенность в голосе никогда не бывает лишней.
5. Предупредите риэлтора ваших продавцов о необходимости завышения оценки. Пусть риелтор изменит в большую сторону цену на вашу квартиру в базе. Также пусть риэлтор предупредит хозяев, что во время визита оценщика необходимо озвучить завышенную стоимость квартиры.
Как правило, за все эти действия достаточно обычного человеческого спасибо. Но бывают случаи, когда без денег не обойтись.

Итак, оценщик сделал фотографии, поговорил с хозяевами (или их представителем) и в течении следующей пары дней будет готовить отчет по стоимости квартиры, в эти дни вам и вашим друзьям расслабляться не следует, оценщик будет позванивать варианты подобные вашему, интересоваться ценой, скидками… (ну скидок быть не должно). Вобщем, если вам удастся найти для себя квартиру ниже рыночной стоимости, весь этот огород не стоит городить. Завышение оценки нужно только, когда либо не хватает денег либо деньги полностью отсутствуют на первоначальный взнос.
Оценка готова и вас она устраивает, то с покупателя довытрясаем оставшиеся документы и закидываем их в банк и страховую. По большому счету банку всё равно какую квартиру вы приобретаете, так как он обязывает вас застраховать все свои риски. Страховая тоже не утруждает себя проверкой юридической чистоты вашей квартиры. У них в договоре страхование всегда найдется пара-тройка пунктов, на основании которых вы получите отказ в возмещении по страховому случаю. Так, что параллельно со сбором документов, оценкой и суетой со страховой необходимо самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры. Как это делается? Первый способ, пойти за выписками вместе с хозяевами или их риэлтором. Заказать Расширенную выписку из домовой книги. Главное следить, чтобы никто не подменил ее при распечатке и заверении. Потом у продавцов осведомиться о судьбах всех ранее зарегистрованных в квартире лицах. Особо обратить внимание, если приобретаете квартиру с документами первичной приватизации (чтобы не было прописано лиц отказавшихся от приватизации, иначе их не выписать даже по решению суда), и если право собственности продавцам перешло на основании наследования (чтобы не было еще каких-нибудь обделенных наследников). Можно обратиться к услугам фирм, осуществляющим проверку по линии МВД. Стоит такая услуга около 5 тысяч рублей. Фирм полно в интернете. Можно обратиться в агентство недвижимости, но велик шанс, что работа будет проведена халатно или поверхностно. Я склоняюсь больше к линии МВД.

Но вернемся к страховым компаниям, услуги их не дешевы и обходятся от 0,5 процента и выше. Чтобы «выше» не было настолько выше, необходимо знать, что страховая отправляет на медицинский осмотр тех, у кого ипотека составляет 250-300 тысяч долларов либо равный этой сумме рублевый эквивалент.
Если банк, выделил вам сумму меньше, то страховая компания процентные ставки рассчитает на информации, полученной из анкеты. А это значит, в анкете надо указать, что вы совершенно здоровы, не имеете вообще вредных привычек, не занимаетесь никакими опасными видами спорта, что даже ваш вес соответствует формуле рост минус сто… Но важно помнить, что если в срок действия договора страхования обострится хроническое заболевание, о котором вы скрыли, то возмещения не будет. Решать вам, гнаться за низкими процентами, или подумать…
Вобщем, все готово. Осталось только оговорить с продавцом условия доступа к ячейкам, количество ячеек, взять нотариальное согласие супруги/супруга (если вы будите единоличным собственником квартиры), не забыть оригиналы всех необходимых документов и захватить деньги (накануне сделки с вашим менеджером из банка еще раз просчитайте все расходы, все комиссии , все суммы, так как курс рубля меняется, помните что вам потребуются суммы на нотариуса и на регистрацию. В идеале захватите с собой еще дополнительно 30 тысяч рублей. Это полностью избавит от какой либо нервозности на сделке, а то, к примеру, продавцу не понравится какая-нибудь 1000 рублевая купюра, так чуть ли сделку не прекращают). На сделке при оформлении у нотариуса доверенностей на регистратора, с продавцов возьмите расписку о том что они обязуются выписаться из квартиры в течении 15 дней после получения вами документов собственности. Если продавцы готовы сразу отдать вам ключ от квартиры, то можно подписать Акт приемки-передачи. Замки только не забудьте сменить сразу.
Собственно, это и всё. Через 15 дней. Вы полноправный владелиц квартиры.

PS: Сейчас я описал большую часть основных моментов ипотеки. Я периодически буду добавлять информацию, так как много моментов всё же осталось за кадром.

В дополнительных статьях подробно рассмотрено, что такое ипотечный кредит, и пошагово рассказано как купить квартиру на кредитные средства:

Как получить ипотеку. (1 часть)
Я в заемщики пошел (2 часть)
Как выбрать кредит. (3 часть)
Ипотечный брокер (4 часть)
Секреты ипотеки : Банк (часть 5)
Секреты покупки квартиры. ( 6 часть )

13 Коммент. : “Ипотека : Секреты покупки квартиры. ( 6 часть )”

  1. Igor:

    Ипотека без первоначального взноса. Этот же вариант подойдет, если нет денег на первоначальный взнос.

  2. Alexgeorg:

    Уважаемый Игорь! Случайно наткнулся на Ваш блог. У меня сын занялся приобретением жилья по ипотеке. Отправил ему ссылку на Ваш ресурс. Сам ознакомился со всеми шестью частями. Спасибо за Ваш труд, весьма информативно, доступно, практически пошаговая инструкция по ипотеке. И ни какого мусора,я сам в своем блоге пытаюсь писать для людей, поделиться тем, что знаю сам. Думаю найдется много людей, кому будет интересен и полезен Ваш блог. Удачи. Александр.

  3. Igor:

    Спасибо за Вашу высокую оценку. В ближайшее время я размещу статьи о рефинансировании ипотечных кредитов, про налоговый вычет и материнском капитале. А также отвечу на любые Ваши вопросы.

  4. Lewka123:

    Добрый день.
    Хотел поинтересоваться есть ли база для подмосковья? Вроде база виннер для москвы…

  5. Igor:

    Вы не правы. Вот скопировал из виннера регионы по которым осуществляется поиск.
    Пожалуйста, выберите регион:
    в Москве
    в Московской области
    в С.-Петербурге
    в Ленинградской области
    в России
    За рубежом
    Как видите МО присутствует в базе недвижимости.

  6. Lewka123:

    База клевая. НО! Получается что, если не покупать winner, то не покажет все варианты? Из 21 варианта мне написало что покажет 10!… winner рандомно формирует список или один и тот-же постоянно? как быть тогда чтобы увидеть все варианты?

    • Igor:

      Действительно без денег виннер использовать не получиться. Когда абонентская плата не внесена или закончилась, скрываются все объявления, кроме тех, что были размешаны на платной основе. Вам, очень повезло, что из 21 сообщения будет показано 10. В среднем по Москве отношение 1 на 200-300 объявлений. Далее я не совсем понял Вас: Виннер формирует список согласно заданных Вами параметров. Список, постоянен, за исключением случаев, когда в базу добавляется новая квартира, или продавцы исключают из винера уже проданную. Бесплатной возможности использовать базу недвижимости нет. Если где и есть копия базы, то могу однозначно сказать, устаревшая. В виннере же важны, его ежедневные обновления. Поэтому поспрашивайте у местных ипотечных брокеров, под предлогом, что планируете ипотеку, но не можете определиться с размером кредита и поэтому вам важно знать не только общие параметры квартиры, но и подробное описание, так как сами будите квартиру покупать. Ипотечные брокеры в отличие от риэлторов приобретение квартиры ставят не как основной вид своей деятельности и жадничать с винером не должны. Другой вариант, это через знакомых знакомых, вдруг кто из них трудится в агентстве недвижимости. Ну и третий вариант,я думаю самый простой, взять и оплатить.

  7. Дуняша:

    Там много интересных предложеий, но вот верится с трудом что они реальные?а ведь говорят что это единая база куда стекаются все объявы по продаже недвижимости?

    • Igor:

      Виннер — это единственная удобная и полная база недвижимости. Профессионалы не только пользуются, но и используют ее в своих целях.Про это я как раз и написал в статье.

  8. Николай:

    Вот например я работаю в Куркино, в Химках. И мне помагает связь накопленная за многолетний опыт работты в сфере недвижимости. Когда работаешь с большим колликтивом агентов по недвижимости, контролируешь абсолютно все квартиры в продаже…

  9. Илья:

    Жаль раньше не нашел эту статью, все по делу написано, без подводных камней. Особенно про оценку. Как у меня сейчас и случилось, собственно из-за чего я сюда и попал. Оценили на 150р меньше, сейчас не хватает денег

Оставить комментарий к Igor